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　　文/王凯

　　随着房地产行业环境的变化，资金运营面临许多新的挑战。一方面，各地政府为了控制杠杆规模的扩大，出台了相关政策，给企业融资带来一定阻力;另一方面，随着绿色经济的蓬勃发展，环境治理和碳达峰的挑战也日益凸显。在这个转型时期，资金运营难度显著增加。然而，新城控股集团的王秀艳凭借其多年的资深管理经验，积极采取灵活应对和主动创新的策略，成功开拓了一系列融资新渠道。

　　王秀艳作为新城控股集团助理总裁，兼任金融市场业务负责人，一直致力于优化和完善集团的融资体系。通过她的精心部署，集团不仅开拓了多种融资渠道，还为企业提供了稳定的资金支持。2022年，新城控股成功发行了3笔中期票据，获得了多家银行的积极响应和支持，商业运营总收入突破百亿大关，经营性现金流量净额高达145.35亿元。

　　王秀艳凭借其敏锐的市场洞察能力，经过多年的实践与探索，成功提升了新城控股集团的融资管理水平。2022年9月和12月，在中国人民银行的政策支持下，在中债增全额担保的背景下，集团成功发行了10亿元和20亿元的中期票据，对应票面利率分别为3.28%和4.3%，创下了近年来发债的最低利率水平。此外，新城控股在当年12月还获得了150亿元的中票注册额度，并获得了多家银行的意向授信额度支持。得益于多元化的融资渠道，2022年，新城控股采取了多项措施，使公司的平均融资成本进一步降至6.52%。

　　2022年，房地产行业面临结构性调整和调控的关键阶段，各地政府相继出台政策，紧缩了杠杆增速。同时，随着环境能效约束政策的实施，绿色金融逐渐成为市场趋势。在这种复杂多变的环境下，灵活应变和主动创新变得尤为重要。作为资金运营领域的专家，王秀艳敏锐地洞察到了这些变化带来的影响。她深知，只有不断创新，企业才能保持流动性和成本优势。因此，王秀艳抓住国内外政策提供的契机，率先为新城控股开拓了一系列创新融资渠道。她精准地把握了多次国内杠杆政策调整的机会，为企业提供了稳定的资金支持。凭借这些举措，新城控股在行业整体资金成本上升的背景下，仍保持了较低的融资成本，为企业持续健康发展注入了动力。这也充分体现了王秀艳多年来的精准政策判断和敏捷的决策执行能力。

　　王秀艳具有长远的眼光，她主导新城控股集团抓住国内外各类融资政策先机。2022年，她精准地把握政策环境，成功地推动了集团开拓融资新领域。经过她的努力，集团多次成功把握发行机会，获得了多家银行的投资支持，累计发行规模超过50亿元。这些创新举措充分体现了王秀艳敏锐的市场洞察力，使新城控股在资金成本与渠道方面走在行业前列。

　　在保障融资可持续供给的同时，王秀艳也注重优化融资结构。除了标准化的融资方式外，她还深入运用经营性物业贷、资产证券化等多元化融资工具。她表示，未来将进一步探索商业项目融资潜力的新模式，如资产证券化等，以推动融资能力的进一步提升。2023年3月，监管部门发布意见，首次将商业类项目列入REITs(不动产投资信托基金)发行范围，为新城控股在商业房地产融资领域带来了新的机遇。王秀艳表示，集团将积极研究并发行高质量商业项目的REITs。如果得以实施，将有望进一步扩宽新城控股的融资通道，为资金结构带来革命性的变化。她强调，将把握好商业项目新政策的机遇，将优质商业资产注入该渠道，以期持续降低融资成本、提升融资效率。这将成为集团未来重要的融资发力点。

　　此外，王秀艳非常重视加强内控管理与风险防控。她主导修订并完善了多项制度，加强了银行授信使用和项目筹资管理的监督，以确保资金安全和高效运作。在她的指导下，集团已经初步建立了完善的融资“二轮驱动”体系。这一体系包括“一轮”基础上的债券发行和“二轮”商业资产融资，充分展现了王秀艳在资金运作方面的高超能力和管理水平。

　　展望未来，随着资本市场体系的不断完善和发展，王秀艳表示，新城控股将以更开放的心态去研究新业态，不断完善集团的融资创新能力，这将是新城控股集团保持行业领先优势的关键。