雅居乐集团控股有限公司(03383.HK)发布的2021年中期业绩显示，公司“三道红线”已全面达标绿档，全年销售目标完成过半，营收及净利润继续稳健增长。在全行业资金链紧张及房地产市场面临下行周期的背景下，雅居乐向投资者交出了一份稳中求进的成绩单。
“三道红线”零踩线
上半年，雅居乐“三道红线”实现全面达标。其中，剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点;净负债率较2020年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%;现金短债比为1.18倍。
去杠杆同时公司的债务结构也实现优化。这主要体现在三个方面：上半年公司平均融资成本较2020年底下降0.6个百分点至5.96%;首次成功发行可持续发展债券，规模3.14亿美元、3.75年期，票面利率为5.5%;赎回1亿美元8.55%的优先永续债，管理层还承诺永续债规模将不再增加，并视情况适时赎回现存永续债。
基于债务规模及结构的改善，国际信用评级机构联合国际授予雅居乐国际长期发行人“BBB-”评级，展望评级为“稳定”，这是雅居乐首获境外投资级信用评级。联合国际认为，雅居乐在运营规模和地域覆盖方面采用稳健、战略性和选择性的扩张模式。这种专注的增长战略将会支持公司的销售执行力和高于85%的高现金回款率。
盈利增长 预售达标
上半年，雅居乐营业收入、净利润、股东应占利润等多项核心指标稳健向好。其中，营业收入录得385.88亿元，较去年同期增长15.1%;净利润为64.71亿元，同比增长2.1%;股东应占利润为52.90亿元，同比增长3.2%。此外，雅居乐宣布派发截至2021年6月30日止六个月期间的中期股息为50港仙。
持续扩大的销售规模也保障了未来的业绩增长空间。半年报显示，上半年雅居乐实现预售金额753.3亿元，较去年同期增长36.7%，预售金额目标完成率达50.2%;实现累计预售建筑面积484.8万平方米，同比增长19.7%;预售均价15,539元/平方米，同比增长14.2%。
每股收益的增长进一步凸显公司的性价比，雅居乐2021年市盈率约4倍、股息率约10%，安信国际证券认为估值相对吸引，首予雅居乐“买入”评级。
低成本土储 攻守兼具
上半年，雅居乐继续深耕粤港澳大湾区和长三角区域，提升市场占有率，同时积极开拓新兴城市。截至2021年6月30日，雅居乐已布局85个城市，拥有预计总建筑面积为5,295万平方米的土地储备。
除这部分土储外，雅居乐现通过产城融合和城市更新锁定的土地资源亦达到3,787万平方米，截至目前，雅居乐城市更新业务签订了有关项目立项177个，框架协议84个，正式合作协议22个。锁定的面积(含入储和未入储的面积)为1,492万平方米，货值大约是4,522亿。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang在雅居乐的评级报告中指出，在中国信贷紧缩的情况下，雅居乐集团在大湾区和华东地区稳健的销售业绩、成熟的品牌和规模可观的土地储备，将支撑其房地产预售销售在未来1-2年的温和增长，达到每年1450亿至1550亿元人民币。
雅居乐管理层在业绩会上表示，合理的土地成本和丰富的土地储备让公司“进可攻、退可守”，不用急于拿地。
多元化培育第二增长曲线
上半年，雅居乐物业管理及其他收入分别较去年同期上升57.1%及44.5%，多元化业务收入为64.96亿元(已剔除关联业务营业额)，对雅居乐整体收入的贡献占比进一步提升至16.8%，同比上升4.2个百分点。
在物业管理板块，雅生活来自第三方的合约面积(含股权合作企业)达4.41亿平方米，占总合约面积的75.4%。上半年，雅生活完成对上海最大独立第三方物业管理企业之一的民瑞物业的收购，进一步补足雅生活在上海、长三角地区的市场空白。
其他多元化板块，雅城集团、环保集团、房管集团、商业集团均实现稳健发展。其中，商业集团2021年上半年实现营业额2.85亿元，同比上升17.9%，并于2021年5月1日，迎来旗下首个雅乐系商业综合体——花都雅乐城盛大开业。
管理层表示，多元化是雅居乐未来业绩支柱之一。联合国际也认为，凭借持续多元化的收入来源、丰富的融资渠道，雅居乐未来盈利能力将继续保持稳定，并高于行业平均水平。稳健的财务管控、多元化的融资渠道是联合国际授予雅居乐投资级“BBB-”评级的主要依据之一。
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