[摘要]这是“宝万之争”中万科宣布引入深圳地铁后，王石首度和深铁高管在公开场合同台，也是万科A拟停牌结束的前一周。
文｜
王博
6月12日上午，万科高调携手深圳地铁联合举办“2016轨道交通与城市发展高端论坛”。万科董事会主席王石，深圳地铁董事长林茂德均在现场。
这是“宝万之争”中万科宣布引入深圳地铁后，王石首度和深铁高管在公开场合同台，也是万科A拟停牌结束的前一周。万科也许是吸取了教训，不想惹到大股东华润，这次大会的主办方是深圳地铁，连为数不多的媒体人也是深铁负责邀请的。中国企业家此前曾独家爆料，《傅育宁为何不再“宠”王石？华润反常的答案都在这里》。
今年3月12日，深陷“宝万之争”的万科发布公告，称公司与深圳市地铁集团有限公司签署了一项合作备忘录。可以说，深铁就是万科引进的大股东。
万科拟采取向深圳地铁新发行股份为主，购买后者下属公司的全部或部分股权，深圳地铁将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产，初步预计交易对价介于400-600亿元。
据悉，双方原本在3月14日共同召开媒体见面会，但在当天临时取消。万科A第二大股东华润集团在随后表达了对此合作在程序上的异议。3月17日下午，万科A在临时股东大会，由于仍无法披露重大资产重组预案或报告书，万科宣布继续停牌，拟于6月18日完成重组。
今天上午，万科在拟停牌结束的前一周高调与深铁再签四项合作备忘录，业界预测重组方案或大致敲定。《中国企业家》杂志从万科了解到，重组方案正在有序进行，预计6月18日之前万科会提交重组预案，一般深交会审核十个工作日左右，也就是说万科最晚会在7月初复牌。
林茂德今年刚满60岁，比王石小5岁，虽然是贵州人，却在深圳工作几十年。林茂德在论坛上力挺王石，表示深圳地铁将继续全力推进“地铁+万科”的战略合作。
此次会上万科与深铁签署的深化战略合作备忘录，包括三大方面，即地铁四期轨网上的战略合作、探索城市轨道建设PPP新模式，以及在更多城市推广“轨道+物业”模式。据悉，合作领域不限于深圳，会拓展至东莞、惠州、重庆等多个城市。论坛中王石并没有接受媒体采访，而是进行了脱稿发言。他表示，未来10年，中国预计将新增1.7亿城镇人口，但容纳城市新移民的主要地点，可能不再是特大型城市，而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。基于这一判断，万科将以“城市配套服务商”为定位，参与以轨道交通为先导的城市发展。
他还说，深铁集团所建立的“轨道+物业”模式与万科围绕地铁提供城市配套服务的战略高度契合。随着轨道线路的延伸，万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源，让万科的全体股东，都能分享地铁时代的经济红利。
北京宝慈资产管理有限公司执行董事陈瑛曾在接受《中国企业家》杂志采访时说，对于万科的未来发展，深圳地铁的土地资源比华润集团更有优势。万科是全球最大的专业住宅开发商，拥有庞大的现金流，但是那是基于住宅地产开发，买地、建好卖掉，迅速回笼资金。可是，要发展持有型物业，如地铁上建住宅和商圈，资金占有率、资产负债率都会迅速提升，财务报表将承受较大压力。一般来看，住宅物业的租金回报2%左右，而银行利息就有6%。万科与深圳地铁合作，得到的土地价值是极大的，至少可以支撑万科的战略，并保证持续的增涨。
其实，万科和深圳地铁合作已久。2015年初，万科就曾与深圳地铁地产公司合作红树湾项目。这是包括商务办公、商业、酒店、公寓等板块的大型滨海湾区综合体。彼时，万科与深圳地铁采取协议开发模式，双方共同组建项目管理经营公司负责项目开发建设工作，以及全部持有型物业的后续经营管理工作。“如果说前海万科企业公馆是试水城市配套服务商的话，那么红树湾项目则是万科正式做城市配套服务商的标杆性项目。”今年3月，郁亮曾公开表示，深圳作为万科的大本营，城市配套服务商是万科过去一年明确的方向。
2014年是中国房地产市场的拐点。2014 年中国房地产开发商土地购置面积为29376 万平方米，同比下降14.5%；前11 个月商品房销售总面积超过10 亿平方米，同比降低8.2%；商品房销售额为64481 亿人民币，和去年同期相比下滑7.8%。房地产行业过去那种拿地开发，就能大把捞钱的野蛮生长时代已经过去了。
开发地铁+物业不只万科一家。2014年7月，绿地集团与申通地铁(600834,股吧)、上海建工(600170,股吧)等上海企业签署战略合作协议成立绿地地铁投资发展公司，启动“大基建”战略；北京京投银泰(600683,股吧)凭借着几个地铁上盖物业的强势表现，占据着北京市场销售额前五的地位。
“如果说城市改变中国的话，那么现在应该是到了轨道改变城市的这样一个阶段。在轨道改变城市的阶段，万科已经从房地产开发商，城市改变中国的这样一个唱主角让位于轨道，我们让位轨道不是说跟我们没有关系了，如何抓住轨道改变城市这样的 机会扮演我们发展商新的角色，这就是我们和地铁沿线、轨道沿线、轨道的上面来进行我们新的开发，我们把它叫做城市配套供应商，这是我们把握的这样一个机遇。”王石的现场演讲时说。“很荣幸，被深圳地铁选中作为战略合作伙伴。”一向大胆敢言，硬汉形象的王石现在越来越低调。
万科A拟停牌结束的前一周，万科与深铁高调亮相，仿佛为即将到来的股权重组结果暖场。董事会和深交所一旦通过深铁成为万科的大股东，万科的转型之路应该会少些风险。
（责任编辑：马郡 HN022）
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