■本报记者 王海春 上海报道
面对楼市复杂现状，世茂集团近日首次将非住宅业务进行资产证券化，刷新了国内同类产品的最大规模纪录。业界预计，如酒店资产证券化进展顺利，不排除世茂将商业项目证券化的可能性。
试水把酒店资产证券化的同时，不久前世茂股份(600823,股吧)还披露了一份规模约80亿元的融资，以及向母公司及对外发行约66.7亿元新股的计划。按世茂高层的设想，公司接下来还会降低融资成本，调整债务结构并探索和落地房地产金融创新。“未来世茂房地产将继续侧重住宅房地产开发，而世茂股份则会将重心放在商业房地产开发与投资业务上。”穆迪分析师表示。
意在加快资金周转速度
近日，世茂试水的资产证券化产品期限为8年，总规模26.9亿元，刷新了国内已发行酒店资产证券化产品的最大规模纪录。不过世茂没有进一步披露，哪些酒店会装入此次的资产包中。这已经是世茂去年以来第三单资产证券化的尝试，也是首次试水在非住宅领域进行资产证券化。
其实从去年开始，世茂就已经加快探索房地产金融创新模式的脚步。去年世茂先后推出了全国首单物业费资产证券化项目，和购房尾款资产证券化两项金融创新产品。
为何要做资产证券化的创新，分析师认为，这与世茂的业务结构和发展战略有关。
世茂房产5月6日公布的4月运营数据显示，今年前四个月世茂销售额171亿元。至去年年底，世茂房产在全国41个城市共有112个项目，土地储备3299万平方米，总资产超过2442亿。
“住宅、商业、酒店是世茂的三驾马车，虽然住宅是世茂当下主要的收入来源，但公司高层也非常重视商业和酒店的投资运营，认为商业、酒店的战略价值不可忽视。不过商业和酒店的投资周期较长，项目中会沉淀不少资金。房企如果不卖掉项目，就必须尝试用创新的金融工具等手段，来解决资产流动性不足的问题。”克而瑞一位分析师说。
据世茂房地产（（00813.HK）2015年年报公布的信息，去年世茂旗下已开业的13家酒店经营收入约13亿元。而酒店物业如以账面值来计，至去年年底世茂旗下29座酒店的估值约348亿元，而世茂集团的资产净值约885亿；即酒店资产约占到世茂集团资产净值的近四成。
今年3月底时世茂房产副总裁汤沸在香港就透露，今年世茂将推出酒店的准REITs产品。而除了酒店的资产证券化，世茂还会尝试自持商业物业的资产证券化。
三四线换仓行动
将部分酒店资产证券化，只是世茂高层面对复杂多变楼市的一种应对策略方式。近期，世茂房产与其子公司世茂股份（600823.SH）在资本市场还展开了密集的募资活动。
世茂股份3月18日披露，公司拟向合格投资者公开发行80 亿元的公司债。世茂股份所发公司债将采用分期发行方式，其中第一期拟发行15 亿元。首批发行的债券为期3年，利率在3.0%-4.2%之间。
在前述公告中，世茂股份并没有披露融资的用途，但分析师认为，上述融资可能与世茂股份拟加大商业地产的投资有关。
“世茂股份的一项主要定位，就是商业项目的投资运营。如果金融创新渠道打开，世茂股份的商业定位可能会更加突出。”一位不愿具名的分析师说。
就在世茂股份公布发行80亿公司债前一周，世茂房地产在3月14日宣布，世茂房地产将向世茂股份转让位于深圳前海、杭州滨江和南昌的三个商业房地产项目。
将商业项目转给世茂股份的同时，世茂股份还将向母公司及对外发行约66.7亿元的新股。发行新股后，世茂房地产所持世茂股份的股权将从58.92%降到52.19%左右，但后者仍将是前者合并报表的子公司。
世茂另一项举动，是对城市布局进行了较大幅度调整。世茂房产最重要的调整是在土地储备领域。
记者了解到，去年对三四线供货能力较弱、盈利潜力较低的地区，采取了置换等类似于去库存的处置措施。进行上述动作的同时，去年世茂将九成以上的投资，投向了重点发展的一二线核心城市。去年世茂分别在北京、上海、南京、福州、厦门等地新增土储289万平方米。
为何要做上述调整，世茂集团董事局主席许荣茂在年报中表示，房地产市场的回暖也给房企带来了新的挑战。伴随着宏观经济增速放缓，中国城市发展呈现鲜明的分化趋势，三四线城市房企去库存压力仍很大。另一方面，同行扎堆一二线核心城市争夺有限资源，导致这些城市的地价涨幅高于房价涨幅，利润空间被不断压缩，获取盈利难度加大。
“面对这样的挑战，我们认为公司应根据市场趋势主动调整企业经营策略，建立后续竞争优势。去年也做了相应调整，在将供货向一二线倾斜的同时，也加强了对投资性物业的运营管理，逐渐提升其在公司运营中的贡献，以加强公司在市场波动时的抗风险能力。”许荣茂在年报中说。
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