深铁注资万科非600亿而是1000亿探析背后图谋

责任编辑：新商业来源: 号外财经网 2016-05-05 06:22:19

　　深铁所拥有的物业总货值超1700亿，如果深铁将整个物业开发公司打包，注入万科的资产有望超过千亿。

　　停牌前买万科A[0.00% 资金研报]赚发!深铁或注入非600亿而是1000亿

　　当4月27日晚，万科公布一季报时，这样的漂亮成绩，让很多人惊叹。但让人们“叹”的不止于此，在一季报里，万科坚决地表达了要和深铁联姻的决心。万科曾表示，争取在6月18日前公布重大资产重组方案。

　　但此前，华润却公开与万科呛声，不仅反对万科和深铁的资产重组，还被曝出已经在年前接触了宝能系，欲收购后者持有的万科股份。

　　万科的此次重大资产重组，存在不确定性。“宝万之争”迟迟未解，让万科的长期发展也笼上了一层迷雾。

　　但此时，邦爷想问的是，为何万科不顾华润和宝能联手阻碍，也要和深铁在一起?

　　千亿资产，谁能抗拒这块肥肉?

　　根据3月14日万科发布的公告显示，万科已与深圳地铁签署了一份合作备忘录，深圳地铁注入给万科的优质资产，初步预计交易对价在400亿~600亿元。

　　无论是400亿还是600亿，其实这都低估了深铁能给万科带来的好处。

　　资料显示，目前深铁拥有的土地储备中，已经取得开发权的就有10个，总建筑面积约377.46万平方米(包括前海车辆段、蛇口西车辆段、塘朗车辆段、深大站、横岗车辆段、深湾站、前海枢纽、车公庙交通枢纽、北站枢纽东侧、北站配套建筑等上盖物业项目).

　　此前，深圳市政府已将地铁二期、三期沿线及上盖配套的土地，以土地使用权作价出资方式，注入深圳地铁集团，并将配套土地资源形成的现金流用以解决地铁建设的资金及折旧、利息等需求。而深圳市政府承诺配套给深铁的物业开发用地，总占地面积约152.89万平方米，开发建筑面积约541.48万平方米。

　　以目前深圳商品住宅均价均价4.6万元/平方米计算(P.S深铁的物业价值普遍高于平均水平)，深铁所拥有的物业总货值超1700亿，也就是说，如果深铁将整个物业开发公司打包，注入万科的资产有望超过千亿。

　　以车公庙站为例，该区域的东海国际公寓目前的销售单价就已经达到135000元/平，东方玫瑰园、莉林苑这类房龄15年以上的项目，二手房的挂牌单价也已经超过了7万元/平。而深铁拥有的10宗项目中，大多数都是销售单价可以超过10万的优质储备，资产含金量可见一斑。

　　不过，邦爷向万科方面征询深铁注入资产究竟有哪些，后者表示尚不便公开，以公告为准。

　　虽然如此，可以想象的是，如能“拿下”深铁地块，万科无论是在深圳还是在全国，老大的地位和底气，也都会大增。

　　要知道，万科在深圳已经是“被围追”之势。左手是2015年已吃下20个项目的恒大。其预计可售面积达741.3万平方米，按照5万元/平均价出售，总销售额达3700亿以上。4月份恒大的业绩已追紧了万科，如果这20项目入市，万科“一哥”的位置岌岌可危。

　　右手则是深圳“地主”招商地产(000024,股吧)[0.00% 资金研报]，土地储备达2000万平米(约50%在深圳前海蛇口自贸区).

　　所以要想突围，万科必须拿到更多的优质地块，要想达成所愿，深铁绝对是不二人选。

　　地产金融，万科不想一直做梦

　　如此优质的资产方，谁会排斥与它合作，更何况这起合作可能让万科实现另一个梦――万亿级地产金融巨头。

　　万科2015年业绩会上，万科董秘谭华杰就谈到过万科的这个梦想。在不少媒体看来，这次畅谈隐藏着一些暗示的意味，暗示着，如果深铁真能成为万科的第一大股东，类似鹏华前海万科基金的试验性产品能得到深度开发和广泛推广，并有机会开拓其他金融产品，构筑“地产金融梦”。

　　为什么这样说?因为深铁可以说是有“半个银行家”基因的，其在建设过程中，早已突破单一的银行信贷融资渠道，开辟了融资租赁、中期票据、企业债券、短期融资券和跨境人民币贷款等渠道，并在融资工具上进行了多种创新，并已培育出多元的投融资模式。

　　比如，深铁二期项目中的建设资金，来自财政投入的比重已降为50%，其余均通过融资解决。深圳地铁三期7、9、11号线则采用BT建设模式这种项目融资的新模式。

　　BT建设模式，是基于政府利用非政府资金进行的基础非经营性设施建设项目的融资，融资的资金可以是银行的，也可以是其他金融机构或私有的，可以是外资的也可以是国内的，资金来源很广泛。同时，有政府做底，而且是项目公司总承包(融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报)，移交时也不存在投资方在建成后进行经营，获取经营收入，所以对投资方、业主方和承包方都有吸引力。

　　所以，不少人看好万科通过与深铁的合作，在融资渠道建设等方面得到更多发展空间。

　　可以说，万科绑定深铁做股东，是笔只赚不赔的买卖。但目前来说，“合作”还是美梦，能否实现尚不确定。

　　要知道，上述重组方案一旦通过，将稀释宝能和华润所拥有的万科股份，并将深铁送上第一大股东的宝座。但广大中小股东未必买账，毕竟多数定向增发案，都是按照停牌前十个工作日的平均价格的9折甚至85折定价，中小股东很难拿到好处。据了解，在万科股东大会召开前，很多中小股东都是反对的。

　　此前的临时股东大会上，有中小股东就对媒体表示，如果深铁注入资产价值不高，将投反对票。

　　不过，深铁如果注入的上述货值千亿资产，仅仅只是六百亿的对价，谁又会舍得反对呢?

　　即便是对万科一直“垂涎三尺”的宝能系，也会动心，同意重组。毕竟利益面前，难于抗拒。

（责任编辑：代辛）