财信网（记者 陶炜）北京城建(600266,股吧)(600266)的主营业务是房地产开发销售，近九成收入来自于北京地区。《价值发现》栏目选择这家公司进行研究考虑到这样四点：一、北京项目存区位优势;二、大股东实力雄厚，并对拿地形成帮助;三、存在国企改革预期;四、股权投资方面动作颇多。
首都区位优势明显
由于人口持续流入，北京市的购房需求增长本身就强于全国平均水平，同时由于土地供应的瓶颈，土地价格也长期处于上升阶段。随着货币政策的放松以及公积金等鼓励购房的政策持续出台，北京市房地产市场复苏显著强于全国平均水平。2015年上半年，北京商品房成交41720套，同比上升20%，成交均价26648万平米，同比上升9%。商品住宅成交套数同比上升27%，成交均价同比上升4%。
而北京城建的主要业务就在北京。截至今年三季度，公司共拥有二级开发项目26个，其中17个位于北京市(其中9个为保障房及限价房项目)，重庆、成都、青岛、三亚各两个，天津武清一个项目。一级开发项目5个，全部位于北京市。11月17日，公司又公告称，公司的全资子公司北京城建兴顺房地产开发有限公司分别以26.48亿元和23.42亿元的价格竞得北京市顺义区仁和镇两块国有建设用地使用权。
“公司商品房楼盘由于拿地时间较早，充分受益于北京市场的复苏，1-9月公司共实现销售额80.6亿元，目前已完成年初指定的销售回款超过90亿元的目标。预计全年销售额将达到110-120亿元规模。”平安证券分析师王琳在研究报告中写到。王琳同时表示，根据公司年报披露的2014年末销售比例，测算目前公司总体可售面积约413万平米，其中北京市内217万平米，京外196万平米，可售货值约705亿元。尤其是随着北京战略规划调整，通州定位为“北京市行政副中心”，通州建设正在提速，这为公司未来的发展腾出了空间。
凭借区位优势，北京城建的业绩已有显现。前三季度，北京城建营业收入55.9亿元，同比持平;净利润7.9亿元，同比增长4%，扣非后7.9亿元，同比增长15%。其中，三季度单季度毛利率为46.0%，较上半年毛利率27.2%大幅提升。据克而瑞数据，前三季度公司签约销售约80亿元，同比增长约100%，上半年公司签约销售50亿元，同期销售现金流入80.6亿元，均创同期历史新高。
大股东实力雄厚
公司大股东为北京城建集团有限责任公司，目前持有公司40.39%的股份。北京城建集团是大型综合性建筑企业集团，具有房屋建筑工程、公路工程施工总承包特级资质和市政公用工程、机电安装、地基与基础、钢结构、公路路面、城市轨道交通工程等一批专业总承包一级资质。北京城建集团承揽的大型项目包括国家体育场、国家体育馆、五棵松文化体育中心、奥运村等。
数据显示，北京城建集团现有总资产968亿元，2014年营销额926亿元，营业收入480亿元，开复工面积4000万平方米以上，自营房地产开发面积500万平方米以上，主要经济技术指标在北京市属建筑企业中均排名第一。在城市建设领域，集团拥有良好的政府关系、人才储备和完整的产业链优势，是上市公司在北京区域及京外区域拓展业务的强大支持。
“公司凭借大股东资源优势，以及在保障房拆迁整理中的长期经验，获取一二级联动项目较别的公司有更大的优势，随着未来北京四环内新增土地的稀缺，将大部分都成为保障房改造项目，公司优势将更为明显。”王琳说。
存国企改革预期
在全面深化国有企业改革的大环境下，目前已有22个省市出台国有企业改革方案，地方国企改革正在全面铺开。2014年5月，北京市国资委副主任张宪平在题为 《全面深化北京市国资国企改革》报告中提出，北京市国企改革方案将把握首都“四个中心”的战略定位，制定出具体的时间表、路线图，分步骤、分阶段，确保2020年完成改革目标。目标中包括：国有资本80%集中至公共服务、基建、战略性产业、生态、民生领域等，2020年国有资本证券化率达到50%以上。
如果北京城建进入国企改革阶段，其对大股东资源的整合，将是值得期待的。目前公司战略“一体两翼”中，其中一翼就为商业地产开发经营，从公司业务情况看，截至2014年末，上市公司共拥有经营性物业面积19万平方米，其中小区配套商业63%，写字楼21%，公租房16%，经营性物业多为住宅物业开发中的副产品。而如果能够整合大股东的资源，北京核心地段的城建大厦、中关村(000931,股吧)园区中的科技大厦，以及2015年新建成的城建基业大厦及北苑大酒店等都是含金量较高的商业物业资源。
另外，国有上市企业的员工激励一直以来未能解决，参考其他省市的国企改革方案，若国企改革方案落实，核心管理层员工激励有望实施。
投资方面颇多动作
除了房地产开发以外，股权投资也是公司一大亮点。北京城建自1999年投资国信证券(002736,股吧)、北科建集团开始对外股权投资业务以来，目前已形成了房地产上市公司中独具公司特色的股权投资板块。2001年入股中科招商，2010年参股锦州银行，近期刚刚入股了一家从事空间技术服务的新三板公司。
从成绩上看，现有股权投资项目收益颇丰。1999年公司以1.274亿元入股国信证券，持有其9800万股，股权比例为4.9%。2008年，公司以所持有的国信证券有限责任公司4.9%股权对应的净资产份额，认购了国信证券股份有限公司3.43亿股，股权比例为4.9%。上市后，北京城建持有国信证券3.43亿股，持股比例为4.18%，所持股份将于2015年12月29日上市流通。
“截至2014年末，公司共对外投资企业9家，总投资额12.45亿元，根据市场公开估值，我们认为公司目前股权投资企业合理估值约100-110亿元。”王琳说。
整体上看，北京城建的区位优势就已经为股价奠定了安全边际，考虑到大股东实力、国企改革预期等其他方面的因素，《价值发现》认为该公司值得关注。
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